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淺談房地產物業行業十四五期間的發展趨勢

2020年作為我國國民經濟“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯期,這個象征著全面開啟我國社會主義現代化建設新征程編制的第一個五年規劃,承上啟下的意義至關重要,各行各業都在準備或已進行五年規劃。

一、房地產業的現狀

1、地產行業面臨的宏觀環境

我國人口發展已經進入了關鍵轉折期,伴隨著人口自然增長率長期低、老齡化程度加深、勞動力老化程度加重等問題不斷突出,如何實現“人口自身均衡發展”這一歷史任務不僅是“十四五”期間需要重點關注,更是未來10年、20年內考慮的重點內容。因此,通過鼓勵人口增長、提高人口素質、推進家庭能力建設、強化養老保障等內容,提升各地區的“人口吸引力”。這將是各地區“十四五”規劃期間的一個重要課題。通過各地區的差異定位與精準定位相結合的方式來將傳統的房地產產業鏈進一步延伸,使其成為各區域與新興產業、技術之間的紐帶,持續推進“協同發展”新格局。

2、地產行業目前所處階段

2020年已過大半,新冠肺炎疫情爆發后的上半年對地產銷售的影響不言而喻。中商咨詢專家認為,后疫情時代,地產產業需要重新思考和探索:地產產業如何與數字化、智能化相結合而碰撞出技術模式創新。在現階段,從人口、收入增長、債務水平三個維度來看,房價大概率是平穩趨降的趨勢;房地產行業在政策端、供給端和需求端,都將呈現穩中有進、穩中有變的趨勢。穩中有進,即是行業的健康度和理性程度將持續提升,行業格局走勢與企業關鍵致勝因素將逐步清晰。穩中有變,即一些不確定性和關鍵變化大方向可以預測,但這些機遇挑戰的變化程度、發生時間則難以準備研判,考驗企業的能力與智慧。

根據國務院發布《國家人口發展規劃2016-2030》中的相關要求,2030年我國城鎮化率將達到70%。因此,“十四五”規劃期間,我國城市化需求將繼續增加。按此比例估算,未來10年仍將有至少1.4億人口進城,地產產業的需求供應能力與區域吸引能力仍需重點關注,同時要考慮將醫療、養老、物流等行業要素與地產行業相結合,為未來房地產產業的產業延伸、升級奠定基礎。

二、物業管理服務行業的現狀

在我國,物業管理服務行業主要以房地產開發為依托的,經過這么多年的發展,地產與物業既相互獨立又相互融合,相輔相成的發展。物業管理行業在國內屬于新型快速發展行業,早期的物業管理服務以房地產開發為依托,只是單純提供房地產的后續服務。如今物業管理行業已經形成公司化動作,品牌化管理,介入地產開發行業銷售、售后服務等多個主要環節,成為房產消費的重要組成部分。

雖然近年來物業管理行業取得了很大的進步,但是在市場化運作方面還存在水平不高的情形。中商咨詢專家經過研究發現導致物業服務差異化難度較大的一個很大的原因就是:大多數物業企業基于降低成本的考慮而缺乏必要的品牌服務意識。比如:缺乏必要的高素質人才導致人員素質良莠不齊;缺乏必要的員工培訓,導致人員流動性強;缺乏必要的職業道德素質強化培訓,導致整體管理水平較差等等。

1、物管行業的痛點

不管是創業還是商業運營,現在的物管行業都有兩大痛點,即:

第一,它能產生什么價值?雖然現在看來未來產生的價值很高,但現在還沒有顯現出來,行業利潤率整體還是偏低的。

第二,可持續性怎么樣?突破可持續性的難點在哪里?首先,物業企業獲得樓盤的機會越來越難,原因是大型開發商已關注到物業,他們已不再愿意把物業給第三方了。其次,物業企業如何保持持續獲得樓盤的能力?若要保持這種能力必須靠品質管控。而物業的品質管控是個難點:項目不同、品類不同、要求不同、客戶群不同、市場不同、地域文化不同等,所要提供的服務也就不一樣,物業企業需要考慮如何保持品質的管控。

2、物管行業的發展探索

目前物管行業對比之前發生了重大的轉變,出現了兩極分化嚴重,明顯地表現在兩個方面: 一是理念;二是人員構成。

而理念又主要分為兩類: 第一類認為服務才是最重要的,其它都是輔助。城市化進程發展,消費升級,所以對服務的要求越來越高。這類物管公司認為,服務是有價值的,只要服務到位,物業費是可以漲的。所以說做好服務再在別的地方去做一些相關的配套疊加就足夠了,但疊加不是主要的。大多傳統物業企業都是這類理念的支持者。

第二類認為入口重要,物業費可以不漲,因為物業費是有天花板的,漲一毛錢業主可能都會鬧翻天,而通過入口疊加多項其他業務是能產生很多價值的。

現在在物管領域,不管是哪個方面,雖有些概念,但并沒找到好的模式,大家都在探討摸索,沒有一個企業走出一個非常成功的模式?,F在很多大型物管公司都是在一邊探索模式一邊圈地。

三、房地產物業行業發展領域細分解讀

(一)地產行業未來的發展趨勢

結合以上分析,地產行業未來發展較有前景的細分領域主要集中在以下幾個領域:

1、綠色地產行業

能源短缺、環境惡化的外在環境壓力致使社會對節能與健康的要求在逐漸提高,隨著國家倡導的生態文明建設的戰略重要性不斷提升,綠色開發的理念已逐漸成為房地產產業開發的新要求。

據中國住房和城鄉建設部的統計數據顯示,全球范圍內,有超過40%的能源消耗和21%的溫室氣體排放來源于建筑業,2017年,中國建筑能源(標準煤)消費總量高達9.6億噸,占全國能源消費總量的比重超過20%,此外,我國每年產生的建筑垃圾約24億噸,占城市垃圾總量的40%。根據《2019中國綠色房企TOP20》榜單排名信息,中國綠色建筑總面積排名前三的房企分別是萬科(3502萬平方米)、碧桂園(3420萬平方米)、中國恒大(3131萬平方米),三家房企綠色建筑總面積為10053萬平方米,占比榜單二十強綠色建筑總面積(19100萬平方米)的52.63%。 這說明隨著房地產產業持續發展,建筑垃圾大幅度增加使得傳統的開發模式越來越難以為繼,發展綠色地產是未來的必然趨勢。

2、醫療地產行業

近些年,我國房地產行業的毛利率在降低,行業集中度在提高。這說明地產龍頭的競爭優勢愈發明顯,中小地產商的市場份額受到擠壓,盈利空間有限。因此,地產轉型勢在必行,但是怎么轉,往哪里轉等問題一直困擾著地產產業的發展。而2013年國務院發布的《關于促進健康服務業發展的若干意見》中明確提出,到2020年我國健康服務業(主要為醫療產業)總規模要達到8萬億元以上等一系列政策表明: 醫療產業有巨大的發展空間。同時也給地產產業的轉型帶來了關鍵動力,大量房地產商紛紛開始業務轉型,投入重金布局醫療領域,尋求新的利潤增長點。近五年,投入較大的地產公司主要有:萬達集團、綠景控股、深天地、華業資本、宜華健康、恒大地產、運盛地產和萬科集團,累計投資均超過了5億元。

“十四五”期間,互聯網醫療、醫療信息化、醫療大數據等領域將成為重點發展領域。未來,醫療地產的轉型升級仍會進一步加快。

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