首頁 > 產業動態>地產動向>寫字樓物業管理一些實務信息

寫字樓物業管理一些實務信息

一、寫字樓物業管理的方式

根據產權性質劃分,寫字樓物業管理方式可以分為委托服務型和自主經營型。

(一)委托服務型

委托服務型物業管理是業主或投資者將簡建成的寫字樓委托專業物業管理企業驚醒管理,物業管理企業只擁有企業的經營管理權,不擁有其產權。

(二)自主經營型

專業化的服務公司一般具有專業性強,人員精干,技術水平高,技術裝備全,服務質量好,服務收費合理的特點。

寫字樓物業管理一些實務

二、寫字樓物業管理的目標

(一)為業戶及客戶提供一個安全,舒適、快捷的工作環境,

(二)確保寫字樓功能的正常發揮

(三)使物業保值增值

(四)應與《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》要求相符合

寫字樓物業管理的內容

(1)物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同,明確責、權、利關系,并制定業主公約或用戶公約。

(2)制定物業管理方案,草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標準、物業服務收費標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法等。

(3)根據業主或投資者投資這類物業的意向,是業主自用還是出租或部分自用部分出租,是一個客戶還是多個客戶占用一幢寫字樓,是單用途還是多用途等具體‘情況,成立大廈業主委員會。

(4)根據寫字樓不同的標準和各部分的用途,編寫物業管理維修公約,計算樓宇各部分所占的管理份額,使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。

(5)物業管理企業根據寫字樓的特點及周邊環境制定出爭創全國或省、市、自治區物業管理示范大廈的規劃與具體的實施方案并落實到各部門。

(6)按照有關規定,做好寫字樓的接管驗收工作。

(二)租售營銷服務

為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益,物業管理公司必須做好營消服務,寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定,整體形象設計、宣傳推介,引導買租客戶考察物業,與客戶的聯絡、談判、簽約,幫助客戶和業主溝通等均屬于寫字樓的營消推廣服務范疇。

(三)寫字樓的商務服務

寫字樓一般設有商務中心,是物業管理公司為了方便客戶,滿足客戶需要而設立的商務服務機構。

1、硬件配置

寫字樓的商務中心應配備一定的現代化辦公設備,商務中心設備的配備,可根據服務項目的增加而逐步添置,商務中心設備的正常使用和保養,是服務保障的前提條件。

2、服務要求

客戶對商務中心服務質量的評價,是以服務的準確、周到、快捷為出發點。商務中心工作人員在提供服務時,應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求,向客戶講明收費標準,準確、迅速地完成服務項目。

寫字樓商務中心的服務項目應根據客戶的需要進行設置,主要包括以下服務內容

(1)各類文件的處理、打印服務。

(2)長話、傳真、電訊、互聯網服務。

(3)郵件、郵包、快遞等郵政服務。

(4)商務咨詢、商務信息查詢服務。

(5)商務會談、會議安排服務。

(6)電腦、電視、錄像、幻燈等設備的租賃服務。

(7)臨時辦公室租用服務。

(8)翻譯服務。

(9)報刊、雜志訂閱服務。

(10)文件、名片等印刷服務。

(11)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。

(12)秘書培訓服務。

(四)寫字樓的前臺服務

在寫字樓市場的意箏百遍目數化的今天,誰能為客戶提供更好的服務,誰就能夠擁有更多的客戶,誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。寫字樓的前臺服務主要項目有:

(1)鑰匙分發服務。

(2)問訊、引導服務和留言服務。

(3)物品寄存服務。

(4)信件報刊收發、分揀、遞送服務。

(5)行李搬運、寄送服務。

(6)出租汽車預約服務。

(7)提供旅游活動安排服務。

(8)航空機票訂購、確認服務。

(9)全國及世界各地酒店預定服務。

(10)代訂餐飲、文化體育節目票務服務。

(11)文娛活動安排及組織服務。

(12)外幣兌換。

(13)花卉代購、遞送服務。

(14)洗衣、送衣服務。

(15)代購清潔物品服務。

(16)其他各種委托代辦服務。

(五)房屋建筑及附屬設備設施的維修養護和管理

寫字樓建筑的維修養護和住宅、商廈等其他類型物業的做法基本相同,要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標志,無違反規劃私搭亂建,大廈外觀完好、整潔,保證房屋的完好率和維修及時率、合格率,并建立回訪制度和回訪記錄。

物業管理公司還應監督業主和使用人對寫字樓進行的二次裝修,將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主和使用人,以確保樓宇結構和附屬設施、設備不受破壞。

2設備設施使用管理及維修養護房產6000 :

(二)消防管理

大型商業場所的客流量非常大,各種商品擺放較密集,而且物品種類多,這些都給商業場所的消防管理工作帶來較大困難。所以,商業場所的消防管理工作主要應從以下幾個方面展開:

(1)組建一支素質高、責任心強、專業技術過硬、經驗豐富的消防隊伍,在物業管理企業內部成立一支專業消防隊,在商業場所租戶群體中成立一支義務消防隊。通過宣傳。培訓,使商業場所租戶提高消防意識,增加消防知識,熟悉滅火器等消防器材的使用方法。

(2)針對商業場所特點,完善各種消防標識配置,如避難指示圖、各出人口指示、滅火器材的存放位置、標識等。同時,一定要保持標識的完整、清晰。

(3)結合商業場所經營特點,制定商業場所消防預案,對物業管理企業全體人員及部分稅戶進行培訓,在緊急情況下能有效組織滅火、疏散人員,保證客戶人身財產安全。

(4)定期或不定期地組織商業場所的消防實踐演習,以提高服務管理者和客戶在緊急情況下的應變能力。

(5)定時、定期對消防設備設施進行檢查維護,確保消防設備設施能隨時起用一

(三)車輛管理

大型商業場所的車輛來往頻繁、停留時間較短,停車是否方便、交通是否使利直接關系到商業場所的經濟效益,所以,物業管理企業對來往車輛的疏導管現是商業場所管理工作的重要組成部分。商業場所車輛管理的主要內容有:

(1)物業管理企業設有專人負責指揮維持交通,安排車輛停放,同時要有專人負責車輛看管,以防丟失。

(2)商業場所車輛管理要分設貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場所。

(3)物業管理企業要與交通管理部門建立工作聯系,了解周邊地區停車場情況,有助于本商業場所的車輛疏導工作和簡單處理解決交通糾紛問題。

(四)環境保潔與綠化管理

隨著生活水平的提高,人們對商業場所環境的要求也越來越高。所以,搞好商業場所內外的綠化和美化也是物業管理的重要工作內容。大型商業場所客流量大,產生垃圾、雜物自然會多。商業場所保潔工作任務繁重,困難較大。商業場所的保潔工作的主要內容有:

(1)對商業場所進行流動性保潔,即保潔操作頻繁進行,在雨天、雪天應及時采取防護措施。

(2)一專人負責隨時、定時收集垃圾。雜物,并清運到垃圾存放點。

(3)依據商業場所營業時間,定期、定時對商業場所地面進行打蠟、拋光等養護工作,并隨時擦拭各種指示標識、招牌等。

(4)定期清潔商業場所外墻面、廣告牌等,確保商業場所的外觀形象。

(5)制定適合商業場所的保潔服務質量標準,設立清潔檢查機制,并有效落實和實施,確保質量標準有效完成。

(五)房屋及附屬設備設施管理

大型商業場所的房屋及設備設施是商業場所經營活動所必須的,物業管理企業對商業場所房屋及設備設施的維修養護工作是否到位,直接關系到商業場所是否能夠正常營業。商業場所房屋的管理及維修養護工作與寫字樓等類型物業基本相同。商業場所的設備設施管理工作主要有以下幾個方面:

(1)結合商業場所的營業時間,制定設備設施日常性、階段性維修養護計劃,使設備設施維涵養護工作技部就班地逐步實施,不影響商業場所的正常經營活動。

(2)建立有效的巡視檢查制度,對供電設備系統、給排水系統、消防系統、照明系統、霓虹燈廣告等設備定時、定期查巡,及時發現和解決問題,確保設備設施正常運行。

(3)對電梯、中央空調等重點設備做好對外委托性維修養護工作,以保證為客戶提供順暢的交通和適宜的溫度。

(4)對設備設施的報修工作應于第一時間及時處理,保持高效率,以使商業場所不至于因設備故障而中斷經營活動。

(5)及時整改容易造成客戶損傷的設備設施,如柜臺鋒利的玻璃邊、角應進行修整等,避免款費者受到以外傷害。

(六)建立公共商業場所識別體系

企業識別系統是強化公共商業企業形象的一種重要方式,它包括理念識別體系,視角識別體系和行為識別體系,三者互相促進,以產生良好的生業效果。建立企業識別系統是改變企業形象、注入新鮮感,增強企業活力,從而吸引廣大消費者注意,提高銷售業績的一種經營手段。

具體做法是綜合圍繞在企業四周的消費群體及其關系群體,如股東群體、制造商群體、金融群體,以公共商業場所特有和專用的文字、圖案、字體組合成防基本標志作為顧客和公眾識別自己的特征,并深入貫穿到公共商業場所形象的全部內容,如企業名稱、商標、招牌、證章,以及企業簡介、廣告、員工服裝、服飾、辦公室、展廳等。建立識別系統是公共商業場所促銷的一項有效戰略,必須系統展開,長期堅持。

業主熱帖