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物業管理基礎知識全了,業主和物業新人必看

1、什么是業主?廣義的業主是指房屋所有權人,狹義的業主是指產權證等權屬證書上的登記人。通常說業委會候選人,是指狹義的業主。參考資料:《建筑物區分所有權司法解釋》。

2、收房時開發商需要向業主提供哪些法律文件?原則上,收房時業主應當查看開發商應提供的“三書一證一表”,“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》,“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表,即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》,就符合交房條件。

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3、房屋竣工驗收的指的是什么?開發商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件,但何為竣工驗收合格?開發商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準,甚至在補充協議中約定將五方驗收作為交房條件。其實這是得不到法律認可的。依據《消防法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規的規定,房屋交付,必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表,方能交付。

4、《竣工驗收備案表》有什么作用?一般情況下,開發商能提供竣工備案表,說明房屋主體質量是合格的,如果有足夠的證據證明其確實不合格,是可以推翻的。

5、有《竣工驗收備案表》,但房屋有重大質量問題怎么辦?業主收房、驗房對房屋質量有疑義時,可以申請質監站或其他專業機構對房屋質量進行鑒定,如果鑒定主體結構不合格,即使開發商能提供《竣工驗收備案表》,業主也有權拒絕收房。

6、房屋存在質量瑕疵,業主如何處理?房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質量瑕疵,業主在收房時,應當列出問題清單,要求開發商限期整改,整改期間由開發商承擔物業費。如果拒不整改,業主可以自己整改,費用由開發商承擔。如果開發商拒不整改,給業主造成相應損失的,有權要求開發商賠償。

7、合同約定延期交房違約金太低,業主如何取得合理違約賠償?現在不少開發商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價款的萬分之一到三,約定為無論多長時間都只賠總價款的萬分之一,甚至萬分之0.5,這樣的約定是顯失公平的。業主可以與開發商進行協商,協商不成可以提起訴訟。司法實踐中一般會確認這種約定無效,按日計算違約金,也可以視為沒有約定,按同期貸款利息計算違約金。

8、房產證、國土證遲遲辦不下來,業主該如何維權?開發商延期辦證,但合同約定的違約金過低,有的甚至約定為無論違約多長時間都只賠總價款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的,業主在訴訟中可以請求確認約定無效,要求按日計算違約金,也可以視為沒有約定,按同期貸款利息計算違約金。

9 、小區架空層(雜物間)是開發商的嗎?開發商常常將規劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間,出售或出租牟利。但規劃層高不超過2.2米的架空層,是不計容積率,不能單獨辦理權屬證書的。根據“房隨地轉,地隨房走”的不動產處分原則,架空層(雜物間)的產權附屬于地面建筑物的產權。

10、開發商能否將小區地下車位出售給非業主?不能,因為《物權法》明確規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要?!薄笆紫葷M足業主需要”對于建設單位而言,就是必須按規劃配置比例,將車位處分給業主,不能賣給非業主。

11、開發商能不能將小區地下車位出售(出租)給一個或少數幾個業主?不能。小區地下車位的規劃有合理配置比例,是與小區房屋戶數相對應的,不能集中處分給少數業主。如目前長沙的小區住宅小區的車位與房屋套數的配置比例是0.8:1,原則上應盡可能的滿足每個業主使用需求,不能只滿足少數業主的需求,更不應該對業主以外的人出售。

12、小區內停車收費標準由誰定價?根據國家發改委的規定,小區停車收費已經放開,不再由政府定價,凡已成立業委會的小區停車收費定價由業委會經由業主大會決定。

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